Vraag een willekeurig openbaar bestuur in Vlaanderen naar de omvang van zijn patrimonium en de antwoorden lopen sterk uiteen: van enkele tientallen gebouwen tot het eerlijke “we weten het niet exact”. Nog lastiger wordt het bij de kosten. Energiefacturen en investeringen zijn meestal wel bekend, maar de jaarlijkse onderhoudslast blijft vaak een blinde vlek. En hoe verhouden die uitgaven zich tot de inkomsten van een specifiek gebouw? Deze informatie is relevant om strategische keuzes te kunnen maken in het kader van patrimoniumbeheer.
Waarom een bredere kijk op waarde nodig is
Patrimonium enkel beschrijven in financiële termen maakt objectieve beslissingen complexer. Een te beperkte benadering van waarde kan zelfs onderbouwde keuzes ondermijnen.
Duidelijkheid over de waardeaspecten van uw patrimonium zijn daarom ook relevant om strategische keuzes te kunnen maken in het kader van patrimoniumbeheer.
Precies in deze uitdagingen ondersteunt TriFinance Public Sector lokale besturen en publieke organisaties met expertise in strategisch patrimoniumbeheer.
Onze modulaire en co-creatieve aanpak
Tijdens deze trajecten ontwikkelde TriFinance een modulaire methodiek voor strategisch patrimoniumbeheer die, in cocreatie, de kwaliteit van het patrimoniumbeheer binnen besturen versterkt.
Onze methodiek wordt ondersteund door instrumenten die het patrimonium overzichtelijk en stapsgewijs in kaart brengen:
- Een duidelijke inventaris met kencijfers
- Conditiestaatmetingen, zowel globaal als gedetailleerd
- Meerjarige onderhoudsplannen gebaseerd op parameters en beleidskeuzes
- Analyse van de situatie van as is naar to be met de nodige stappen
- Een waardenkompas
- Financiële vertaling in BBC (exploitatie en investeringen)
- Routekaarten voor waarde(n)gestuurd en cocreatief patrimoniumbeheer
Dankzij deze modulaire opbouw kunnen besturen kiezen: focussen op één specifieke stap of de volledige cyclus toepassen op hun patrimonium. Daarbij wordt altijd voortgebouwd op bestaande informatie binnen het bestuur.
Lees meer over onze aanpak voor strategisch patrimoniumbeheer en ontdek hoe TriFinance publieke organisaties helpt hun patrimonium professioneel en toekomstgericht te beheren.
Principes voor waarde(n)gericht patrimoniumbeheer
Het traject verloopt co-creatief en op maat. Samen met belanghebbenden worden de principes van waarde(n)gericht patrimoniumbeheer bepaald, zoals:
- Duurzaam en energieneutraal tegen 2050.
- Flexibel en multifunctioneel gebruik, gedeeld patrimonium als norm.
- Samenwerking tussen bestuurders, beheerders en gebruikers met heldere afspraken.
- Financiële transparantie voor bewust gebruik van patrimonium.
Gebouwen die voldoen aan alle vereisten inzake veiligheid, PBW, energie en toegankelijkheid.
Als methodiek werkt TriFinance met een waardenkader op drie verschillende dimensies: functionele waarde, economische waarde en maatschappelijke waarde.
Praktijkvoorbeelden bij lokale besturen en publieke organisaties
Sinds 2024 begeleidde TriFinance Public Sector diverse Vlaamse besturen bij het optimaliseren van hun patrimonium.
Elk traject combineerde strategisch inzicht, financiële simulaties en co-creatie met bestuur en administratie.
- Lokaal bestuur in Limburg: Op basis van een vereenvoudigde conditiestaatmeting werden de belangrijkste gebreken in kaart gebracht. In cocreatie met bestuur en administratie volgde een onderhoudsstrategie, vertaald in een strategisch onderhoudsplan over 60 jaar (zowel exploitatie als investeringen). Dit plan werd bijgestuurd in functie van o.a. financieel evenwicht binnen de BBC-wetgeving. Zo konden strategische keuzes gemaakt worden, onder meer rond duurzaamheid.
- Gemeente in Vlaams-Brabant: Vertrekkend vanuit de gemeentelijke noden werd een kader voor patrimoniumbeheer opgezet. Daarnaast bood TriFinance operationele ondersteuning aan de dienst Infrastructuur, bijvoorbeeld bij overheidsopdrachten en de optimalisatie van reglementen.
- Gemeente in Vlaams-Brabant: Door plaatsbezoeken werd een gedetailleerde conditiestaatmeting gemaakt van meerdere gebouwen, met bijhorende investeringsnoden. Er werd advies gegeven over bezettingsoptimalisatie, herbestemming of afstoting van gebouwen.
- Interlokale Vereniging: TriFinance droeg bij aan een strategisch plan voor sportinfrastructuur. De nadruk lag op samenwerking tussen 12 besturen én tussen gebruikers en clubs om infrastructuur efficiënter te benutten. Via gezamenlijke workshops werden afspraken gemaakt om patrimonium beter in te zetten en multifunctioneel gebruik te stimuleren, bijvoorbeeld door leegstaande turnzalen van scholen te hergebruiken. Cocreatie stond centraal.
- Diverse woonmaatschappijen: Voor organisaties zoals Woonhaven, Dimensa, Vivus en Thuisrand ontwikkelde TriFinance een financieel meerjarenplan van 10 jaar. Dit omvatte globale calculaties van bouwprojecten en financiering op basis van kencijfers, verwerkt in een financieel plan. Bezettingsgraden spelen hierbij vaak een sleutelrol, en er werd advies geformuleerd om deze te optimaliseren.
- Gemeente in de provincie Antwerpen: Hier werd een waarde(n)gestuurd patrimoniumbeleidsplan opgesteld om eigendommen efficiënter in te zetten met de publieke taakstelling als uitgangspunt. Het plan biedt een langetermijnvisie en speelt in op demografische en maatschappelijke evoluties. Samen met belanghebbenden, zoals gebruikers, werden principes vastgelegd die richting geven aan keuzes.
Drie hefbomen voor financiële en maatschappelijke waarde
Uit de opdrachten blijkt duidelijk dat patrimonium meer is dan alleen stenen: het vertegenwoordigt financiële, maatschappelijke en gebruikswaarde. TriFinance helpt deze waarde zichtbaar te maken en strategisch te benutten.
We analyseren de patrimoniumportefeuille en scherpen de waardenvisie aan met drie hefbomen:
- Levensfase: In welke fase bevindt een gebouw zich (ontwerp, gebruik of transitie) en wat is de technische staat? Bewust onderhoud en durf in keuzes zijn hierbij cruciaal om discussies objectief te voeren.
- Vraag en aanbod: Sluit het gebruik aan bij de noden van de (potentiële) gebruikers en wat is de bezettingsgraad? Door optimalisatie, bijvoorbeeld via gemengd gebruik, kunnen kosten en baten beter in evenwicht komen.
- Financieel beheer: Zijn kosten en baten evenwichtig en hoe kunnen opbrengsten verantwoord verhoogd worden?
Patrimonium als hefboom voor financiën en samenleving
Strategisch patrimoniumbeheer biedt openbare besturen een stevige hefboom om hun middelen doelgericht in te zetten. Het levert tastbare voordelen op:
- Efficiënt gebruik van middelen: Eigendommen en activa worden beter benut, bijvoorbeeld via verhuring van ongebruikte ruimtes of optimalisatie van vastgoedportefeuilles.
- Nieuwe inkomstenstromen: extra opbrengsten uit huur, verkoop of commerciële activiteiten kunnen opnieuw geïnvesteerd worden in de gemeenschap.
- Kostenbeheersing: Doordacht beheer leidt tot lagere onderhoudskosten en energiebesparingen.
- Langetermijnduurzaamheid: Investeringen in historisch erfgoed of infrastructuur versterken de maatschappelijke meerwaarde op de lange termijn.
- Risicobeheer: Goed patrimoniumbeheer beperkt risico’s, zowel juridisch als op vlak van reputatie door verwaarloosde eigendommen of openbare ruimtes.
Kortom: met strategisch patrimoniumbeheer krijgen besturen meer grip op hun financiën, vergroten ze hun inkomsten en bouwen ze aan duurzame meerwaarde voor de gemeenschap.
